华商原创 ▎现行制度下的住宅小区车位、车库权属争议问题探析

（一）按当事人约定情况处理

司法实践中，对于当事人在房地产首次转让合同中已约定车位（车库）权益归开发商所有的，法院一般据此认定车位（车库）权益归开发商所有；对于当事人未约定的，则结合车位（车库）的面积分摊、成本分摊、容积率计算、权属性质等具体情况作出判决（详见下文）。其中，对于深圳市辖区范围内发生的纠纷，则区分房地产首次转让时间是否在《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）施行前，如是，则直接依据《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称“《条例》”）第十三条的规定作出认定。

【相关案例】

1、深圳市宝安区丰华苑第四届业主委员会与深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司建筑物区分所有权纠纷案

案号：（2016）粤03民终18012号

裁判摘要：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，骏原丰公司作为开发商，在就项目进行报建时，已经将小区地下室规划为停车库；项目建成后，顺利办理了建设工程规划验收；在对外售卖涉案小区房产时，亦在全部房产买卖合同中明确约定保留地下室的相关权益，故涉案地下室停车库的权益已通过约定的方式归骏原丰公司所有，丰华苑业委会请求确认丰华苑地下车库归全体业主所有并据此请求交还，没有事实和法律依据。

2、深圳市盐田区海鹏苑业主委员会、林锡锐车库纠纷案

案号：(2019)粤03民终24370号

裁判摘要：涉案小区在2007年以前建成并投入使用，此时物权法尚未颁布实施，因此，本案应适用小区建成时的法律规定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移。涉案小区在销售时，房地产买卖合同对停车场的权益没有特别约定，因此，依照以上条例的规定，停车场的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。

（二）按业主成本负担情况处理（即成本分摊、面积分摊、容积率计算情况）

司法实践中，在当事人未明确约定车位（车库）权属的情况下，大部分法院会从权责一致的角度出发作出判决，即对于主张车位（车库）权益归业主共有的，一般要求车位（车库）成本已计入商品房销售价格，或者业主已通过分摊车位（车库）面积或者面积计入容积率的方式分担车位（车库）成本，且部分法院要求业主对该部分事实举证证明，对于无法证明的，则据此认定车位（车库）不属于业主共有。

【相关案例】

深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷案

案号：(2018)最高法民再263号

裁判摘要：综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。

（三）按车位、车库权属性质处理

除根据车位（车库）的成本分摊情况、面积分摊情况、容积率计算情况认定车位（车库）权属以外，亦有不少法院根据车位（车库）的权属性质认定其权益归属，即车位（车库）为专有部分还是共有部分。其中，对于车位（车库）是否属于专有部分的判断，大部分法院主要以其“能否进行所有权登记”为判断要素，甚至部分法院将车位（车库）面积是否计入容积率与所有权登记相联系。

【相关案例】

1、林常青与中山市房地产拓展有限公司车位纠纷

（2015）中二法民一初字第929号

裁判摘要：本案中，涉案车位虽在规划之内已设置，非规划之外增设，但因其系占用绿地设置的绿化停车位，而绿地应认定为业主共有的其他场地，即业主共有的绿地，故涉案车位应认定系规划之内占用业主共有的绿地设置的车位。综上，因没有任何证据显示涉案车位属于城镇公共道路、城镇公共绿地的部分或者能够甚至已经登记成为特定业主（可包括被告自身）所有权的客体，且系在某花园小区建筑规划之内占用业主共有的绿地设置的车位，故依法应认定属于全体业主共有。

2、重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷上诉案

案号：(2016)渝民终7号

裁判摘要：本院认为，帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。……因此，豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次，如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关……综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

（四）按车位、车库规划情况处理

《物权法》第七十四条第二款规定建筑区划内规划的车位、车库权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，部分法院直接将该条款解释为开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处分规划的车位（车库），进而作出规划的车位（车库）属于开发商所有的认定。

【相关案例】

万州区太白街道复兴路社区英伦世家小区业主委员会与重庆市万州区建业房地产开发有限公司车位纠纷上诉案

案号：（2017）渝02民终95号

裁判摘要：本案上诉人与被上诉人争议的地面停车位经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位，不符合《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案所争议的车位不应当认定为业主共有，上诉人的请求没有法律依据，故对其请求不予支持。

（一）关于业主分摊面积与车位（车库）权属认定的关系

1、相关规定

《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定，“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条亦规定，“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。

2、理论分析

根据上述规定，房屋买受人购买的商品房建筑面积包括套内建筑面积以及分摊的公用建筑面积（下称“分摊面积”），而分摊面积实际已经与套内建筑面积一并进行不动产登记，因此，从不动产物权登记生效的角度而言，对于建筑区划内计入分摊面积的部分，业主可因物权登记而对其享有所有权。据此，从理论上而言，查明车位（车库）的面积分摊情况确实是认定其权属的一种方式。

3、实践分析

然而，根据车位（车库）的面积分摊情况来判断车位（车库）权属，作用是十分有限的，甚至可以说在实践中并不具有可操作性。

一方面，根据《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》的规定，建筑物内设置的用于公共通行、停车、绿化、休闲使用等的公共建筑空间，以及地下室、半地下室用于人防、公共停车、公用设备用房、防灾防护工程用房等建筑空间均属于不分摊面积；而对于地面车位（露天车位）而言，其本不属于建筑，也就更不存在分摊面积的问题。鉴于车位（车库）基本均从建筑规范层面上已属于不应计入分摊面积范围的部分，故无法通过其是否纳入公摊面积来判断权属。且从司法实践中亦可看出，相关案件中涉及的车位（车库）均未计入分摊面积，如各法院均据此作出权属认定，则小区车位（车库）将无一例外地属于开发商所有。

另一方面，即使实践操作中不存在上述障碍，查明车位（车库）的面积分摊情况也不一定能直接判断权属，因未分摊面积的车位（车库）亦可能属于业主共有（如占用业主共有的道路或其他场所设置的地面露天车位），故根据查明的相应情况可能得出车位（车库）属于业主共有的结论，但不能直接认定不属于业主共有，还应结合其他要素作进一步分析。

（二）关于销售价格与车位（车库）权属认定的关系

建筑成本仅是开发商决定价格时的考虑因素，与权属并无关联，就如价格的优惠并不意味着买受人相应让渡了部分权利。根据《商品房销售明码标价规定》，开发商向消费者公开标示的内容并不包括其各项成本及销售价格的具体组成，而商品房实际交易中，开发商一般也未向消费者（买受人）公开标示这些内容，更未就相关内容与之协商。据此，将建筑成本及销售价格具体组成这些仅为单方掌握的信息推定为双方合意达成的权属约定，已远远超出对合同的通常解释。笔者认为，在合同无明确约定，且开发商未就建筑成本、销售价格具体组成内容向买受人公示及与之协商的情况下，不能仅根据车位（车库）是否计入销售价格（建筑成本）来判断其权属。

（三）关于容积率与车位（车库）权属认定的关系

1、概念分析

根据《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》的规定，容积率是指建设用地范围内建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。从容积率概念即可看出，地下建筑面积不计入容积率，且《住房和城乡建设部、公安部、国家发展和改革委员会关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》亦已明确，按配建标准建设的地下停车场面积，不纳入容积率计算范围。而地面车位并非建筑，更无所谓是否计入容积率。且容积率实际仅是开发商进行房地产开发建设的一项指标，用以衡量建设用地使用强度，对于开发商而言，容积率影响其开发成本，对于业主而言，容积率直接影响其居住的舒适度。因此，容积率是一个建筑技术规范上的概念，从建筑规范上或者在开发商在开发成本核算时已经决定了车位（车库）是否计入容积率，但应难以将其直接与车位（车库）的权属相联系。

2、实践分析

深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷案以及重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷上诉案，有关于容积率与权属的关联性认定就截然不同。前者法院认为没有计入容积率即未占用小区土地的使用权，从而认定车位（车库）未随土地使用权转移给业主，不属于业主共有；后者法院认为，建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关，地上车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故不属于专有部分，从而认定相应案涉车位不属于开发商所有。从上述案件裁判情况亦可看出，司法实践中基于容积率作出的权属认定存在两种截然不同甚至相矛盾的结论，其裁判理由以及结论的正确性值得商榷。

（四）关于车位的产权登记

1、概念分析

车位（车库）属于专有部分还是共有部分，应按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《最高院司法解释》”）第二条、第三条的规定进行认定，车位（车库）构成专有部分应满足构造上的独立性、利用上的独立性以及能够进行所有权登记三个要件，而绝大部分法院审理相关案件时，往往主要从车位（车库）能否进行所有权登记的角度作出判断。但值得注意的是，《最高院司法解释》第二条的表述为“能够登记”成为特定业主所有权的客体，而并非“可以登记”。关于“能够登记”，最高院组织编写的该司法解释理解与适用书中明确：因我国不动产登记制度的不完善，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或本身就是专有部分，因此应当认定为专有部分或专有部分的组成部分，这时认定专有部分的标准实际上就是另外两个要件，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载，符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或专有部分的组成部分。

2、制度分析

事实上，目前确实存在应属于专有部分，却有待于不动产登记制度进一步完善才能办理登记的情况。而关于车位（车库）的登记，《不动产登记操作规范（试行）》1.3.1条规定，“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记……地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间……为不动产单元。”2019年10月8日，自然资源部已就《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》公开征求意见，可见，至少地下车位的产权登记制度已将成型。

（五）关于相关法律条文的解释与适用

1、相关规定

《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《条例》第十三条规定，“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

2、司法实践中的理解与适用情况

上述规定是法院在审理涉车位（车库）权属纠纷案件中的主要裁判依据，然而，司法实践中，各法院对上述法律条文的理解与适用却存在明显差异。首先，对于《物权法》第七十四条第二款，部分法院认为，该条款仅明确了车位（车库）可通过约定确定其归属，但未明确未约定情况下的权利归属，部分法院认为，该条款实际指开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式向业主处分车位（车库），因此，在未约定的情况下，车位（车库）应属于开发商所有。其次，关于《物权法》第七十四条第二款与第三款的关系，部分法院将该条第二款与第三款按对立关系处理，即凡属于规划的车位即不属于业主共有（有约定除外），部分法院认为该条第三款是第二款的除外规定，即占用业主共有的道路及其他场地的规划车位应属于业主共有。最后，对于《物权法》第七十四条的不同解释，也就造成对该条款与《条例》第十三条关系的理解差异，部分法院认为，《条例》第十三条是对《物权法》第七十四条的补充、细化规定，并不存冲突之处，因此，《物权法》施行后，在深圳经济特区范围内仍可以继续适用《条例》第十三条的规定，部分法院认为，两个条款规定相冲突，《物权法》施行后，应不再适用《条例》第十三条。

3、立法目的分析

关于《物权法》第七十四条第二、三款，该条款几经波折，由前期草案审议稿规定的车位（车库）未约定权属时归业主共有，到草案最后一稿的颠覆性改动，其中缘由，在全国人大常委会法工委组织编写的《中华人民共和国物权法释义》一书中得到了解释，该书中提及，“立法部门认为，从房地产市场情况来看，车库（车位）归属一般是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用，这样容易操作，也可避免纠纷……归业主共有很难操作。”从该释义不难看出，立法者本意即为规划的车位（车库）属开发商所有，由开发商处分给业主。然而，立法者此种处理方式实际与当时理论界的主要观点大相径庭，且从目前时有发生的各类车位（车库）矛盾冲突不难看出，立法者所谓避免纠纷的初衷并未实现，笔者认为，鉴于实践中开发商向业主处分车位是普遍现象，且基本已成定局，《物权法》的此种处理方式可能是一种对现状的妥协。

而后，《最高院司法解释》第六条明确，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”关于该条款，在最高院编写的相应理解与适用书中明确指出，《物权法》第七十四条第二款实际是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题，建设单位是有权处分这些车位、车库的，《物权法》第七十四条第三款的立法本意实际是指初始规划之外另行产生的车位，《最高院司法解释》第六条目的在于明确《物权法》第七十四条第二款与第三款之间的区别。然而，尽管最高院已作出明确，司法实践中仍有不少法院在个案审理中作出完全不同的解释，如上述林常青与中山市房地产拓展有限公司车位纠纷案。

4、小结

笔者认为，结合立法目的与相关司法解释，《物权法》第七十四条第二、三款实际已将小区车位（车库）权属一分为二看待，即小区开发建设时规划的车位（车库）属开发商所有（无论是否占用业主共有的道路或其他场地），由开发商向业主处分，而规划之外占用业主共有的道路或其他场地的车位，则属于业主共有。

而关于《物权法》施行后，《条例》第十三条的适用问题，笔者认为，《条例》从法律位阶上低于《物权法》，且《物权法》相对《条例》而言是新法，虽然《条例》是经济特区法规，但因其制定在先，谈不上属于对《物权法》作出的变更规定，也就不适用《立法法》有关经济特区法规在特区范围内优先适用的规定。因此，笔者认为，《物权法》施行前首次转让的房地产，其发生的相应车位（车库）纠纷，应适用《条例》的相关规定，《物权法》施行后，应适用《物权法》的相应规定。

综合以上分析，笔者认为，车位车库的权属认定首先应考虑案涉车位（车库）所在小区房地产首次转让时间与《物权法》施行时间的先后，以正确适用法律。

（一）《物权法》施行前

对于房地产首次转让时间在《物权法》施行之前的，应按当时的规定处理，而在深圳，则按《条例》的规定处理，即有约定按约定，无约定则认定车位（车库）已随房地产转移归业主共有。

（二）《物权法》施行后

《物权法》施行之后的，应适用《物权法》的规定，即区分是否属于规划车位（车库）进行处理。

1、规划车位（车库）之权属认定

对于规划的车位（车库）的权属，应根据《物权法》第七十四条第二款的规定处理，即有约定的按约定，无约定且无其他证据证明归业主共有的，则为开发商所有。

2、非规划车位（车库）之权属认定

对于规划之外的车位（车库）的权属，应根据《物权法》第七十四条第三款的规定处理，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，开发商无权处分该部分车位。而关于业主共有的道路或者其他场地的认定，则适用《物权法》第七十三条等规定处理。

结语

《物权法》的规定早已成定局，暂且不论其合理与否，但因相应规定存有争议，且不动产登记制度尚未完善，致使理论界与司法实践中对于车位（车库）的权属问题仍有不少争论，笔者本文所述观点也只是基于现行法律规定之下的个人见解。车位（车库）权属纠纷的有效解决仍需寄望于相应制度的完善，不过，此次《民法典》编纂仍未对此作出改进，我们还需期待并为之继续努力。

谢星莲

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务