新宅地不得建封闭小区，广东这份红头文件透露了哪些信号？
文|凯风
“新宅地不得建封闭小区”，短短几个字，出现在广东省国土资源厅7月25日公布的一份红头文件中。
这份名为《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》的文件，主要着眼点在于土地集约建设，其中明确规定，大城市住宅用地每宗出让面积不得超过20公顷（300亩），中等城市不得超过14公顷（210亩），同时明确，不得建封闭小区。
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这份文件如果得到严格执行，意味着什么？
一方面，新宅地不得建封闭小区，意味着打破封闭小区迈出了坚实的一步。去年中央出台文件，提出“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，随后引发轩然大波，最终主管部门不得不出来解释，表示推广街区制，并不是“一刀切”，更不能简单的理解为“拆围墙”。
如今，地方文件里再提“不得建封闭小区”，到底只是对中央文件的简单原则性重申，还是作为未来住宅用地出让的必要条件，有待进一步解释。
按照未来趋势，如果新宅地都不得建封闭小区，而原有的二手房都坚守封闭小区，那二手房相对于新房就有了更多溢价空间。
另一方面，相比于原则性的“不得建封闭小区”，对单宗住宅用地的面积限制，可谓有实际杀伤力。封闭小区最为饱受诟病的一点，就是集中大片出让土地，导致占地数百亩上千亩的大盘比比皆是，割裂城市交通。
按照新规定，大城市单宗住宅用地出让面积不得超过300亩，中等城市不得超过210亩，这意味着类似广州祈福新村这种占地7500亩、华南碧桂园这种占地2000亩的超级大盘，将会成为历史。而对于三四线城市来说，动辄走马圈地上千亩也将成为历史。
当然，对于广州深圳等一线城市来说，由于土地资源相对紧张，很难再出现动辄上千亩的大宗土地出让。事实上，2017年上半年，整个广州成交的住宅用地总面积也只有1500亩左右，大多数都是占地数十亩一两百亩的地块。
▎位于广州南部的超级大盘，祈福新村，已开发面积6000多亩，常住人口超过10万。
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相比于对于住宅用地出让面积的限制，人们更为关注的是“不得建封闭小区”。
封闭小区的优势显而易见，私密、安全和完善的公共配套，业主之所以愿意为这些服务额外支付更多成本，最根本的原因在于小区之外治安保障不力、公共配套失衡。离开小区，既无公园，也无街头休闲空间，高容积率建筑密布导致城市天空大范围消失，至于治安形势更是不如人意。
而问题同样是存在的，过去主导房地产市场的大盘开发模式，加上机关大院的存在，导致城市被一个个封闭空间割裂，道路交通只能依赖于主干道，本应起到纾解交通的街巷小道消失不见。
从规划科学性上说，开放街区当然优于封闭小区，原因不仅在于土地集约利用和道路资源优化，更在于社区融合。很多案例已经证明，开放式街区更利于人们之间的交流，而大量街头店铺的存在，犹如一只只眼睛，让社区变得更安全。
但现实是，推广开放街区很难一蹴而就，面临种种利益掣肘。
显然，新建小区可以强制要求“不得建封闭小区”，原来广泛存在的封闭小区，却无法一刀切地大拆围墙。
更何况，相比于关系业主私权的封闭小区，关乎公共利益的机关大院其实更应该起到表率作用，但现实里，机关大院红墙威严，停车场、厕所都不愿对外开放，遑论打开围墙，疏通道路？
所以，这份文件更可能只是原则意义和象征意义的，要想推进街区制，打破封闭小区，显然还有更长的路要走。
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