共有产权房遇冷，大学生八折房不受待见，白送的福利为何没人要？
撰文|凯风
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过去一年，住房市场出现不少创新之举，令人印象最为深刻的有两个：
一是北京等地推出的共有产权房，以政府与业主共同购房，分别占据一定比例产权，进而降低购房门槛。然而，实践发现，北京部分共有产权房项目遇冷，4月昌平推出的一项目，竟然出现七成排号家庭放弃选房的局面。
二是各地层出不穷的人才房，最具舆论轰动效应的当属武汉的“让大学生以八折市场价买到房”。然而，5月21日，武汉市临空港经开区首批大学生“八折房”开售，首日仅有26人递交相关材料。
在通常印象里，政策性住房低于市场价，套利空间巨大，为何共享产权房和大学生“八折房”却纷纷遇冷，无人买账？
位置偏僻、居住价值不高是其一。北京昌平的共有产权房项目，在北六环开外，距离市中心60公里，而且户型不佳，弃选率相对较高；武汉的“八折房”则位于临空港青年城，距市区距离较远，而且周边缺乏配套。
相比于居住价值，更关键的是这些房子基本失去投资和投机价值，这才是政策性住房遇冷的根本原因所在。
无论是北京的共有产权房，还是武汉的大学生八折房，都明确规定，所有房子都只能在体系内部进行流转，不能随便上市交易。
北京：共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
武汉：大学毕业生安居房被明令禁止上市交易，实行封闭运行、循环退出。购房人如需出售，可由项目开发企业按照届时市场价的80%予以优先回购，开发企业放弃优先回购的，购房人可按照届时市场价的80%出售给其他符合条件的大学毕业生。
这意味着什么？无论共有产权房还是“八折房”，都只能在圈子内部进行交易，不能卖给圈子外的人。尤其是武汉的大学生八折房，未来想要出售，还必须按照八折的价格进行售卖，除了降低购房门槛之外，完全享受不到政策房的好处。
更关键的是，在圈子内部进行交易，不仅购买力相对匮乏，而且交易流转空间并不大。这就导致这些政策性住房失去了投资空间。
比如北京的共有产权房，要求是“符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京稳定工作的‘新北京人’”。一个符合限购条件，就足以将大部分排除在外。而且，共享有产权房占了首套购房资格，然而交易却备受限制，含金量自然大打折扣。
再如武汉的大学生八折房，“凡毕业5年内，拥有武汉市户籍，在我市创业就业满1年，家庭在武汉无自有住房，且3年内无住房交易记录的大学毕业生，均可申请购买1套大学毕业生安居房。”符合这些条件的大学生，并没有想象的那么多。
显然，未来想要利用这些政策性住房进行投机套现，已经不太可能。既然投资属性基本不存在，投机空间被严重限制，这些政策性住房遇冷就在意料之中。
要知道，凡是政策性住房，多半都有财政补贴或者减免土地出让金等方面的让利，这就导致其价格远远低于商品住宅的市场价格，从而形成套利空间。如果不能对其交易变现做出限制，那么政策必将走向弯路。
在这方面，经适房是典型的教训。经济适用房一度被寄望于改善夹心层的住房需求，但由于规则设计存在漏洞，经适房在5年限售期到期后，只要补缴一定的土地出让金，就可转化为商品房上市交易，这就无形之中制造了套利空间，以至于“开宝马申请经适房”的案例轮番上演。
楼市的经验一再告诉我们，有套利空间存在的地方，就一定会滋生出抢房大战。只有祛除套利空间，要么让价格真正与市场接轨，要么让套利无法直接进行变现，才能让政策性住房名副其实。
对此，不妨为北京和武汉谨慎点赞。
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