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房地产只剩三年? 史无前例限拆令落地, 这场发布会信息量太大了

贾敏 金角财经 2021-12-27


2021年8月31日,房地产业整体转向。

 

一切发生于一场前所未有的发布会:国务院新闻办公室请住建部部长与副部长一起出席。此前一天,便通过各新闻机构进行了预告。这意味着,这是一个影响巨大的发布会。而发布会的主题,则是主题鲜明的“努力实现全体人民住有所居”。


这是第一次如此旗帜鲜明地表明,房地产存在的意义,就是让全体人民住有所居。


给房子下的定义,不是作为经济的压舱石,也不是成为金融工具,而是归回到居住属性上来。

 

上一个如此鲜明的观点,还是“房住不炒”。由此也能看出来,这个发布会的意义称得上是划时代。


在预告时,不少地产从业者们,便感觉将有陨石撞向房地产这个如履薄冰的行业。

 

他们的判断是对的,这场发布会上,有两个极为重要的关键信息:

 

一是房地产要禁止大拆大建,城市更新从开发模式转向经营模式,因此也被称作是“限拆令”。这完全改变了目前房地产的发展路径,并且冲击那些重仓旧改,试图新一轮暴涨的房企。

 

二是要解决青年人、新市民的住房问题,解决办法是加快建设保障性租赁住房。这相当于在现行的房地产游戏之外,新开了一个副本,要把最重要的玩家大规模迁移到这个新副本里去。

 

旧有的那套房地产玩法,已经彻底式微。

 

限拆令来了!房地产被颠覆?

 

你有没有想过自家的房子被拆迁,从而一夜暴富?

 

但从今以后,拆迁致富的机会将会越来越少。

 

今天在“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会上,住建部副部长黄艳说,《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已经正式印发实施。

 

其中的重点,就是要“控制大规模拆除”,和“控制大规模增建”。从这里也可以看出,现在的房地产调控,不在于新增更多住房,与此同时也不会任意拆除。


这就可以保证现有的住房总量不会出现大的变化,既不会因未房屋减少导致“住有所居”落不到实处,也不会因为房屋太多导致市场出现大的波动。

 

无论如何,大拆大建的时代,彻底过去了。

 

出台此政策的一大原因,就是中国的城镇化率越来越高了。


从1980年拉开房制度改革的序幕,房子被定义成商品后,房地产就正式成为一个产业。这个产业也令中国的城市面积和面貌发生了翻天覆地的变化。

 

1980年时,中国的城区建成面积不到7500平方公里,到2020年末,城区建成面积已经高达6.1万平方公里,城镇化率则从1980年的19.39%,飙升至2020年末的63.89%。

 

这些多出来的城区面积从哪里来?

 

答案很简单,增量建设而来。


 

也就是把原本不是城市的地方变成城市,比如上海的浦东新区、广州的珠江新城,过去都曾经是菜地,是荒郊野外,现在则成为了寸土寸金的城市中心。又比如深圳,从小渔村变成国际大都市。这都是城市化的作用。

 

但城市不可能无限变大,地皮也是有限的,有些城市的能卖的地已经卖的差不多了,尤其在经济发达的城市,房企已经很难再买到新地皮了。

 

于是,有些地方和房企盯上了旧城区,开始通过城市更新项目,让房地产继续前进。

 

这一路子,却在今天彻底堵上了。

 

大拆大建被叫停,老小区们的出路在哪里?

 

答案是,升级改造。按照住建部的要求,老城区的改造要尽量保留、改造、利用既有的建筑,最好是“采用‘绣花功夫’来织补、修补、更新”,保持老城区的格局和肌理。

 

总之一句话,能修则修,能不拆就不拆。实在要拆的话,也不是不行,但按照规定,老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积,不能超过现状总建筑面积的20%。

 

渐进式的改造,将成为主流。



2019年开始,广州天河区的不少老旧小区就开始了一项工程——加装电梯。这正是今天的发布会上,提到的针对老城区未来发展方向的重要内容之一。

 

从2019年开始至今,中央一共下发了2450亿元资金支持各地的老旧小区改造。

 

注意,这里的改造主要集中在两个方面:加装电梯和完善物业管理。

 

而从2013年开始,旧城区改造就成为了许多房企的新业务。


当时,棚户区改造的热火正席卷全国,从2013年到2018年的6年间,全国范围内1亿多居民“出棚进楼”。


而棚改的主要方式,就是拆。


时至今日,旧城改造这类城市更新项目仍然是许多房企的心头肉。易居企业集团CEO丁祖昱曾公开表示,我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新,城市更新早就不是万亿级的市场,应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。


从头部大型房企,到规模中等的房企,都在押注城市更新。万科高管最近还密集拜会了多个地方政府,就被外界解读为是为其城市更新业务铺路。


但在控制房地产市场大规模增减之后,没有了大建的空间,房企大拆的冲动或许也将被抑制。

 

房地产疯狂扩张阶段的彻底终结,将会从今天开始。

 

房地产商要从开发商变成经营者?

 

房地产势必要彻底告别过去了。

 

按照这次住建部的要求,房地产的大开大合的粗放式发展模式,已经不被认可,接下来要推动房地产从单一的“开发模式”,转向“经营模式”。

 

什么是开发模式?

 

在中国房地产市场40年的发展历程里,房企已经总结出了一套行之有效的经营方式,可以粗略总结为“拿地、拆了推平、建房、卖房”四个步骤。

 

房地产开发商建好房子卖完之后,这个项目的生意就结束了,开发商拍拍屁股就走了。然后他们再寻觅下一块地,重复前面的四个步骤。循环往复,钱赚得很快。

 

在这个过程里,地方乃至房企也发展出了一套相互依存的生存逻辑。

 

地方卖地越多则赚钱越多,房企建房越多、卖房越快,生意规模也就越大,赚钱越快。


但单一的开发模式,带来的一个巨大负面影响,就是房价被越推越高。



1987年,全国商品房平均单价仅408元/㎡,但现在,408元大概只能买几块砖头。2020年,全国商品房平均房价已经接近10000元。在北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均房价已经是几万打底,中心城区房价更是高达20万/平米,稀缺豪宅更是可以高达四五十万一平米。

 

这些房子中,有不少就是建设在曾经的老城区地块上。

 

一些地方的“旧改”另有动机。中国建设报2015年曾发表一篇文章,其中提到一些地方旧改的动机即挖掘城市土地潜力,弥补政府的土地收入,保持房地产开发带来的GDP。

 

在这样的主导思想下,所谓的城市更新,其实仍然是简单的房地产开发。

 

单一的开发模式被高层摒弃后,取而代之的,则是经营模式。

 

什么是经营模式?

 

房企们在拿下城市更新项目后,不能再简单地一拆了事,从开发者,变成城市建设运营者。


 

房企的转变也早就开始了,比如万科的“城市建设配套服务商”定位,比如奥园、佳兆业等在城市更新领域布局较多的房企,都在城市更新和产业升级的平衡上下功夫。

 

目的就是要防止重走城市粗放开发老路,督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段。

 

说到这里,才算是看到了这一系列政策的终极目的,就是要让房地产和经济发展实现脱钩,让房子回归居住属性,而不是刺激经济发展的工具。

 

要达成这个目的,仅仅限制“大拆大建”显然还不够,还需要更有力的配套措施。

 

这个措施,或许就是保障性租赁住房。


高层下最后通牒:给房地产三年时间

 

保障性租赁住房,已经不是一个新鲜的话题。

 

2020年12月,中央经济工作会议上,解决新市民、青年人住房问题就已经提上日程。保障性住房的建设也一直没有停过。

 

从近几年的土地拍卖情况来看,不少地块在竞拍时都要求房企建设一定比例的配套租赁住房。而这次的发布会上明确了住房保障体系的内容——三位一体。

 

所谓三位一体的住房保障体系,指的是以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。



三类产品各有侧重。严跃进对此解读到,公租房的受众面主要是城镇住房和收入的双困家庭。保障性租赁住房主要解决新市民和青年人。而共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。

 

这无疑将从现有的房地产体系中,分流走了一大部分需求。

 

打个比方来说,房价降下去很难,但是可以从住房需求入手,把住房需求从“买房”中分流一部分,就像是新开了一个副本,把住房市场上的部分需求转移了过去。

 

现在的大城市中,有70%的新市民和青年人靠租房解决住房问题,毕竟买房不是那么容易。

 

以上海为例,平均房价已经接近6万,比较中心的区域房价更高。一套80平米的房子,就要月500万元,远远超过刚工作没几年的青年人所能承受的水准。

 

与其让年轻人成为高房价的炮火,不如另起炉灶,由政府给他们解决稳定的住房。

 

这种做法,新加坡早就玩溜了。

 

新加坡有80%的人口都居住在由政府提供的“组屋”之中,而在这里,一套三室一厅95平米组屋的价格约为18万新币,对比下来,当地人均年收入约为5.5万元新币,工作三年多的年轻人基本都能负担。


 

而私人住宅的价格则昂贵得和北上广深一样,三室一厅的私人公寓,平均价格达到100万新币,大约是组屋的6倍。

 

而放在国内来看,这几年针对房地产的政策,从金融、土地,到需求代替品,种种迹象都透露出对房地产业的全方位管控。

 

这次,甚至还出了一个新的说法:人、房、地、钱四位一体的联动新机制,对房地产的调控已经形成了严丝合缝的闭环。

 

在这样的调控下,房地产的旧模式还能持续多久?

 

答案或许是三年。

 

在这场发布会上,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,要通过三年的时间,实现房地产市场秩序明显好转。

 

且行且珍惜。




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