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先行先试!谁会打响房地产税试点第一枪?

凯风 国民经略 2022-12-01

文|凯风

深圳,再获政策礼包。

日前,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

这份文件最引人注目之处,一个是“加大中央财政对深圳支持力度”,另一个是“支持深圳在全国税制改革中先行先试”。

这些表态,释放了什么信号?

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01

深圳这么富,为何还需要中央财政支持?

这是许多人的第一疑问。

毕竟,作为计划单列市,深圳财政仅与中央进行分成,地方财力位居全国第三、副省级及地级市第一,相当于广州的2倍以上。

不过,这一次对深圳的中央财政支持,是有明确的政策指向的:公共住房建设。

文件是这么说的:

“考虑深圳人口持续净流入对住房的需求,加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助,加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度,推动解决大城市住房突出问题。”

不难看出,之所以中央财政要补助深圳,原因是人口持续净流入导致的房价居高不下。

过去10年,深圳常住人口增加了700多万人,增量位居全国之首。对于一个仅有2000平方公里的城市来说,“人多地少”的矛盾愈发突出。(参阅《官宣!谁是下一个2000万人口城市?》)

目前,深圳常住人口接近1800万人,人口密度位居内地主要城市之首。借助蓬勃发展的经济、产业,深圳房价一飞冲天,一度跻身全国房价最高城市。

深圳房价之所以如此之高,一个原因是土地供应不足,尤其是住宅用地占比低于正常水平,导致住房供应严重不足。

另一个原因是,深圳不仅商品房不足,公共住房更是严重不足,许多人要么居住在城中村或厂房,还要么转道东莞、惠州置业。

来了都是深圳人,不得不面临“来了都是东莞人、惠州人”的调侃。(参阅《广深之后,谁是第三城?

数据显示,目前深圳共有各类住房1129万套,看似不少,但这些房子超过一半都是城中村的自建房,还要1/6左右的宿舍。

而本应作为主力的商品房不到200万套,占比仅为17%,至于公共住房更是只有几十万套,占比5%左右。

显然,解决高房价问题,深圳还有许多短板要补。

02

中央财政补贴深圳公共住房,更释放了一个关键信号:

深圳楼市,正在从“香港模式”转向“新加坡模式”。

早在两年前,有关部门就表示,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房。

香港、深圳、新加坡,这三个城市有一定相似性。

三城的GDP总量接近,同样面临“人多地少”的困境,土地资源相对紧缺,成为制约楼市发展的关键因素。

不同之处在于,香港走向了高度市场化的高房价之路,新加坡走向了保障房之路,深圳过去更多效仿香港,如今则面临新的选择。

新加坡模式,有什么值得借鉴之处?

一言以蔽之,新加坡模式,说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务,通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式,保障民众住房需求。

在新加坡,组屋占比高达80%,私人住宅20%。组屋由政府兴建,优先保障中低收入群体的购房需求,因此得以严控售价,让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。

通过这一系列组合拳,新加坡得以将房价控制在合理水平,让保障的归保障,让市场的归市场,以最大的保障来消解市场价格带来的压力。

显然,未来公共住房建设将是深圳重要发力点所在,这也意味着未来深圳房价有望得到明显的平抑。

03

支持深圳在全国税制改革中先行先试,意味着什么?
根据文件,支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。推进新一轮市区财政体制改革,支持深圳在全国税制改革中先行先试,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

作为经济特区和先行示范区,深圳本身就是重要的改革探索地,在税制改革中先行先试,也是题中之义。

不过,这里的税制改革,究竟指的是什么?

文件并未明示。不过,根据最近的重要报告及十四五规划,立足于“规范财富积累机制”和地方财政持续发展的需要,房地产税,恐怕是绕不开的一环。

去年,国家层面表示在部分地区开展房地产税改革试点工作,这被视为房地产税即将落地的信号。

不过,今年来,由于大环境变化及楼市转冷,有关方面表示:

今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

在业界看来,今年不会推行,明年或许也不急,但未来几年,房地产税仍旧是大概率事件。

这背后,除了立足于房住不炒、规范房地产市场健康发展的需要之外,更重要的是,地方财政越来越需要房地产税了。

今年以来,在疫情冲击、减税降费等影响之下,许多城市不仅税收收入出现明显下滑,而且卖地收入严重不及预期。

未来,一旦卖地出现明显转向,那么地方政府就需要寻找新的税源:作为100%纯地方税的房地产税,正是重要来源之一。

所以,作为房价最高城市,作为人多地少矛盾最为突出的地方,作为先行示范区,深圳不乏房地产税先行先试的可能。

不管何时落地,这都是房地产面临的最大变局之一。

-END-

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