芝加哥市中心富尔顿市场：1平方公里创新区的10年逆袭路

我们今天又来讲一个创新区的故事。

这是一个不到1平方公里的巴掌大小之地。直到2000年，这里都是危险的下三滥地方，而到2013年，该地仍然乏善可陈；随着时间来到2021年，这里众星云集，聚集了麦当劳、谷歌、WPP、Glassdoor等众多公司的全球总部、区域总部，并兼具艺术气质。

短短10年，到底发生了什么？

这个地方坐落于芝加哥市中心，

名为做富尔顿市场创新区Fulton Market Innovation District，以下或简称FMID。

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“富尔顿”这个名字是为了纪念美国发明家罗伯特·富尔顿，可能您听说过“鹦鹉螺”号潜艇，喏，就是他设计的；此外还还是世界上第一个蒸汽机轮船“克莱蒙特号”的发明者。

命名彰显出了这个地区的雄心与价值观。

再来看芝加哥。

芝加哥坐拥270多万人口，是仅次于纽约、洛杉矶的美国第三大城市。地处五大湖区，物产丰富；依靠运河与铁路，交通便利；名校荟萃，人才聚集；加上其又抓住了二战给的机会，成为全美交通重镇、重工业基地、世界领头的金融中心之一。

不过，二战后全球化的兴起，芝加哥依赖的重工业难以为继，走向了艰难的转型之路。

富尔顿市场区就是芝加哥发展的缩影——

在19 世纪末到 20 世纪初，这里是一个相当重要的工业和制造业区，农业资源从中西部和西部依靠运河与铁路源源不断地流入芝加哥，在这里中转，经加工后分销至全美国，于是这里出现了大量的肉类加工中心、包装厂、品牌公司、农产品贸易市场等等。

比如当时享誉全球的“三大”品牌：Philip Armour、Gustavus Swift 和 Nelson Morris，其总部就在芝加哥。

但这个时代随着全球化和郊区化已然远去。

到2000年左右，这里一片萧条：

成片成片的仓库和工厂破旧不堪，食品加工及配送公司已经所剩无几，虽然在凌晨时会有叉车穿行、机械操作的片刻热闹，但一到晚上这里就是死气沉沉。

被忽略的地带很快就会生长出灰色乐园：飙车、涂鸦、甚至还有用过的针头或者廉价的避孕套。

富尔顿市场区在夜色中孤零零地看着不远处的芝加哥CBD，在芝加哥现代建筑群的巨大阴影下，这个仓库区仿佛是一个被遗忘的弃儿。

幸运的是，这种情况不会持续太久。

在被忽视的自由地带，吸引了最初的一部分艺术家，比如奥普拉的 Harpo Studios，他们开始在这里开艺术画廊和创意餐厅。

其实，他们的存在就是一种“积极的改变”。

上世纪90年代，the loop项目开始被提上日程。

这个项目是芝加哥著名的“连接器”，类似纽约的高线公园，the loop连接了包括芝加哥艺术学院、千禧公园和西尔斯大厦在内的多个公司与景点。

而富尔顿市场区与the loop项目相邻，自然而然，也获得了一波重建红利。一群富有开拓精神的厨师逐渐“渗入”进富尔顿市场区。

到2008年，Publican餐厅老板唐尼·马迪亚 ( Donnie Madia) 开始思考，

富尔顿市场区可否成为下一个肉库区？

Publican的出现带来了厨师 Grant Achatz（毕竟厨师圈子并不是特别大），这个厨师可不得了了！Grant Achatz是Alinea的主厨，Alinea被 Gourmet 和 Business Insider 评为美国最佳餐厅。

它是美国仅有的 14 家获得令人垂涎的米其林 3 星评级的餐厅之一。

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“最初来的是艺术家，接着是DJ（厨师），最后来的是公司”。

随着谷歌于2015年将芝加哥总部迁到富尔顿市场，市场的热情被彻底点燃了，公司总部一个接一个进驻该地，资产大佬拿着大笔钱纷纷抢滩富尔顿市场。

到2022年，入驻的部分公司，以及他们的物业面积↑

很多欧美城市已经完全稳定下来了，但在富尔顿市场创新区这里，日新月异，如果对区域并不熟悉，下周再来都有可能迷路！

就如荷塘效应一般，富尔顿市场创新区最后几年的变化比前期几十年的变化还要大。于TOP研究院来说，看看变化前夕，究竟发生了什么改变，才是最有启发的。

城市更新的先决条件

共赢的土地机制

城市更新要想做得好，做得可持续，最重要的是制定公平共赢的游戏规则。

这个规则能让参与多方实现共赢，大家都能在城市更新中得到公平的收益，这样才有机会真正将一个地区发展起来。

2014 年 7 月，芝加哥计划委员会通过了富尔顿市场创新区 (FMID) 计划，圈定了创新区的范围，并根据该计划，建立区域保护核心历史资产，采用西环设计指南的新设计标准来指导富尔顿市场创新区的设计。

下载“富尔顿市场创新区规划2021 Fulton Market Innovation District Plan 2021版文件”，请后台回复富尔顿，获取下载链接。

更重要的是——

• 将区域内原本的计划制造区 (PMD)的分区代码删除，改换成各种商业用途、高强度混合用途等分区。

• 同时，允许通过密度奖金(Density Bonuses)来进行高密度的开发。

分区改换好理解，毕竟产业类型已然改变。

TOP研究院简单分享一下什么是“密度奖金”：

最著名的“密度奖金”可能是 TOD 奖金。

如果开发的项目坐落在公共交通站点1/4英里(400m)内，如果是步行街道可以放宽至1/2英里（800m)内，那开发商可以获得奖励，例如可以将FAR提高0.5，降低对停车要求，获得更多的商业开发面积等等。

再例如邻里机会奖金(NOB)，适用于 D（市中心）区和市中心扩展区（可重新划分为 D 区的区域）的开发项目。开发商可以“为更高的 FAR 付费”，FAR 的成本由市场决定。

这个制度筹集来的资金通过邻里机会基金用于资助中小企业。

这些土地制度简化了开发流程，为地区的开发提供了新的资金来源，鼓励私人对社区的商业发展进行投资，并且为地方基础设施和弱势群体提供发展基金，在一定程度上保证了社区的机会公平。

永恒的真理

想要富先修路

创新区内的交通更需要连通性与社区感。

富尔顿市场区推出了Fulton Market Flex Street举措，希望能提高区域内交通的安全性，并保留历史特色。

其第一阶段从 Halsted 延伸到 Carpenter，已经完成，包括打造新的人行道、鹅卵石十字路口、灵活的街道设计、完整的道路重建、街道设施、照明、景观美化和 Halsted 附近的门户标识符；而从 Ashland 到 Halsted 的 Lake Street 重建将包括道路重铺路面、道路重建、路缘和排水沟改善、ADA 改善、人行横道升高、排水改善、自行车道标记、中间更新、新灯具和交通信号优化，已经开始施工。

将工业大道改造成更有温度的街道

The Fulton Flex Street. 图源: John Greenfield

于 2013 年 7 月，富尔顿市场区连接了城市共享单车系统 Divvy Bikes，他拥有 75 个站点和 750 辆自行车。

截至 2020 年初，Divvy 已发展到包括 600 个站点和 6,000 多辆自行车。FMID 地区有四个 Divvy 车站，增进了绿色出行的容易度。

Uber、Lyft 和 Via 等拼车公司对人们在城市中的出行方式产生了重大影响。近年来，它们的使用量几乎增加了两倍，从 2020 年 1 月开始，芝加哥的地面交通税结构中采用了一项项新规定，该规定对单程和高峰时段的出行给予了优惠，同时降低了共享出行和社区出行的费率。

收取的交通税费的部分将用于支持 CTA 公交运营、改善公交优先区以及其他交通便利性举措。

连接历史与未来

遵循卓越的设计原则

富尔顿市场创新区是一个新旧交融的更新区域，它将坚韧不拔的工业风与前卫而现代的文化氛围无缝融合。

这里一直保留着1920年代的风韵：鹅卵石街道，故意褪色的标志，做旧的木材，裸露的砖墙，经典自助洗衣店，装饰艺术的内饰，工业灯具的空间，描绘了戴着安全帽和工作服的老式工厂工人的街头壁画……

“我们希望美学感觉像是该地区 DNA 的一部分，而不是拥有一栋看起来很现代的建筑，我希望人们觉得建筑一直都在那里。”——富尔顿市场创新区的区域领袖这样说。

为了更好地保持街区的“风味”，规划与发展部 (DPD)制定了卓越设计原则，所有 FMID 项目，无论是公共的还是私人的，都应该考虑五个关键主题：

1. 公平：公平对待、有针对性的支持和全体公民的繁荣

2. 创新：设计和解决问题的创造性方法

3. 地方感：庆祝和加强我们社区的文化

4. 可持续性：致力于环境、文化和金融的可持续

5. 沟通：促进设计欣赏和响应社区需求。

例如，为了鼓励自适应改造的策略：DPD在FMID区域内确定了九个“特色建筑”，这些建筑不应该被拆除，而是应该得到维护或适应性再利用，以支持新旧结构之间的有趣动态。

再比如，推广美食、艺术和文化——

疫情期间，富尔顿市场创新区允许在 Randolph 和 Fulton Market 沿线进行户外用餐，芝加哥文化事务和特别活动部 (DCASE) 和城市艺术计划在疫情期间继续为艺术家和非营利组织提供年度赠款和倡议，解封后，美食和艺术可以帮助该地区增强其混合用途的活力。

从 1880 年到 1929 年，历史留下来的低层仓库见证着富尔顿市场区的发展，这些仓库中的一些已经被拆除，一些被修复，一些被重建，现在他们成为了米其林星级餐厅的所在地、巨头公司总部、联合办公中心、创意人士的集结地。

希望这个案例对我们有所启发！

下载“富尔顿市场创新区规划2021 Fulton Market Innovation District Plan 2021版文件”，请后台回复富尔顿，获取下载链接。

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