原创 ▎物业服务合同到期物业公司是否应当退出
物业服务合同到期后，很多物业公司拒不退出，除了欠费理由外，还有一个非常现实理由，没有新的物业公司接手，那么合同终止到期后，物业公司是否应当退出呢，我们结合相关法律法规和司法解释进行分析。
《物业管理条例》第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
根据此条规定，物业服务合同终止时，物业公司应当将资料移交业委会，如果选聘了新的物业公司，应当跟新物业公司作妖交接工作，但这里并没有明确，如果没有选聘新的物业公司如何处理问题，因为实践中，很多都是物业服务合同到期，但业主大会又没有选出新的物业公司，没有新的物业公司接手，这个时候，如果原物业公司直接向业委会交接，然后退出小区管理，就会出现管理真空，虽然一些业委会会找临时物业管理公司进场，但这并没有法律依据（没有通过业主大会选聘），部分业主会提出撤销这种临时管理的决议。所以，在没有选出新物业公司之前，物业公司拒不退出小区，提供事实物业管理，是个现实问题。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
根据该司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止，物业公司就应当退出小区物业管理区域，向业委会移交相关设施设备和资料，拒不退出、移交，业主有权不支付物业费。该规定并没有涉及到原物业公司向新物业公司交接问题，而是要求直接向业委会交接，也就是只要到期终止，物业公司就需要无条件退出，物业公司不退出，就无需缴纳物业费。这条规定虽然旨在解决物业公司到期赖着不走问题，但并没有考虑到现实问题，原物业公司走了，业主大会没有选聘出新的物业公司，如何处理管理真空的问题，业委会没有经过业主大会决议引进临时物业公司，肯定是不合法的，如果把管理真空交给政府主管部门，让主管部门去应急解决，严格上来说，也没有法律依据，且并非长久之计，如果长期用行政手段解决本应是市场问题，也存在权力寻租风险。
三、《民法典》明确物业服务合同到期后，未选出新的物业公司，原物业公司应当继续提供服务，无需退出。
《民法典》第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
民法典出台后，比较明确的解决了合同到期后物业公司退出的问题，选出了新的物业公司，原物业公司必须无条件退出，但是如何没有选的新的物业公司（或自行管理），原物业应当继续提供服务，且有权利继续请求相应的物业费。无论是这家物业公司想继续赖着不想退出，还是它经营亏本想走，根据民法典规定，都不能退出，应当继续处理物业服务事项。根据此条规定，就不存在真空管理问题（除非原物业公司跑路了），新的不来，旧的就不能走。如果业主需要解决赖着不走的物业公司，即便合同到期了，单个业主或业委会并没有权利单方要求物业公司退出，还是需要业主大会来决策。
所以，我们通过分析的结论是，合同到期，如果业主大会选出了的新的物业公司（或决议了自行管理），原物业公司应无条件退出，物业公司拒不退出，业主可以不缴纳物业费，但是如果没有选的新的物业公司（或决议自行管理），原物业公司就无需退出，可以继续提供服务，并按原标准收费。
朱会林
华商律师事务所
专职律师
主要执业领域为房地产、物业管理、破产重组、重大民商诉讼
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