在北京买房，为何适用美国法律？｜明月说法

二手房买卖中的“坑”很多，一不留神就会掉进坑里。相比卖方而言，买方风险更大，有时甚至钱付出去了，房子却买不到，落得个“钱房两空”。在今天焦燕教授分享中，明月律师听到一个二手房买卖的案例，感想颇深，于是随笔一篇，请君参考：

基本案情：中国人A和美国人B签订房屋买卖合同，A购买B名下位于北京的住宅一套。合同签订后，中国人A支付了房款全款，但美国人B却想解除买卖合同，理由是美国人C（B的配偶）不同意其出售房屋。于是A将B起诉至法院（法院将配偶C列为第三人），要求继续履行房屋买卖合同并办理房屋过户。

案件经过一审、二审，最终A胜诉，房屋买卖合同继续履行，B既要配合办理过户，也要向A支付违约金。结果轻描淡写，过程曲折离奇（法院认为本案应当适用美国法律来认定夫妻财产关系），本文按下不表。如对案件有兴趣，可以点击文末“阅读原文”按钮，阅读二审判决文书全文。以本案为样本，明月律师从购房者风险风范角度，阐述一下购买外国人名下房产可能面临因“法律适用”而产生的诸多风险，并给出一些普适性的法律建议：

一、建议在房屋买卖合同中约定管辖：适用中华人民共和国法律。

理由：买卖外国人名下房产，属于涉外民事法律行为。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因此，为了避免今后合同效力、履行发生争议，双方就适用法律（到底适用中国法律还是美国法律）产生不必要的争议，双方可以在房屋买卖合同中明确约定准据法：适用中华人民共和国法律。

二、遇到仅登记在一方名下的房产，也需要留个心眼，因为你买的可能是“夫妻共同财产”。

理由：一方擅自出售夫妻共同房产，配偶作为共有人有权主张出售行为无效。作为虽然《物权法》106条规定了善意买受人在符合一定条件情况下，可以依据“善意”取得所购房产之所有权，但法院认定“善意”的标准还是比较严苛的，天平的两端，法院很多时候还是保护财产共有人。因此，明月律师建议买家谨慎行事，勿存侥幸。

鉴于此，遇到仅登记在一方名下的房产，建议买家尽量核实卖家的婚姻状况：1、如婚内，需要配偶书面确认同意出售房屋；2、如已离婚，最好看到离婚文件，以判断该房产是否已经在离婚时分割清楚。

本案中，法院引用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定：夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。本案中，卖家夫妇都是美国人，经常居住地都在美国，法院最终决定适用“共同经常居住地法律”即美国法律来认定夫妻财产关系。

由此可见，购买老外名下的房产，需要搞清楚该房产到底是其个人财产，还是夫妻共同财产？而在认定财产性质时，又可能适用外国法律，这就会造成诸多不确定性。因此，在条件允许的情况下，建议在配偶同意函中加上一句话：关于该房屋的夫妻财产关系之认定，夫妻双方一致同意适用中华人民共和国法律。

三、如无法核实卖家的婚姻状况或无法取得卖家配偶的书面同意函，则可以采取若干“补强”措施，以尽量降低自身的法律风险，具体包括。

1、在买卖合同中，设定严格的违约条款，加重卖家违约的成本。

2、与卖家配偶联系，并保留卖家配偶同意（或不反对）出售房屋的记录，哪怕这种记录只是短信、邮件或电话录音，也是很有用的。本案法院之所以判决买家胜诉，也正是基于这种生活经验的推理以及“禁止反言”的原则，认为卖家配偶实际上已经构成了债务加入，该房屋买卖合同应当继续履行。

讲了这么多，当你买房的时候，如果对面是个拿外国护照的老外（或者是移民了的华人），心里应该有点底儿了吧。